3000 warszawiaków broni swoich domów

Oddaliśmy nasze mieszkania miastu (m.st. Warszawa). Teraz walczymy o nasze prawa i równe traktowanie najemców mieszkań wybudowanych
w ramach Programu Budownictwa Czynszowego 1998-2002 w Warszawie (w tzw. Miejskim Eksperymencie Mieszkaniowym)

Dołącz do nas
zrzut ekranu 2026 03 17 o 21.27.51

Dołącz do naszej walki

Twoje wsparcie jest kluczowe dla obrony naszych praw najemców.

Stowarzyszenie Mickiewicza 65 wspiera mieszkańców wszystkich budynków Programu Budownictwa Czynszowego 1998-2002, tj. przy ul. Adama Mickiewicza 65, Marii Kazimiery, Ząbkowskiej, Meissnera oraz Abramowskiego w Warszawie.

Dołącz do nas

O CO CHODZI?

W latach 1998–2002 miasto Warszawa stworzyło program, w którym mieszkańcy oddawali swoje mieszkania własnościowe w zamian za najem w nowym budynku z obietnicą wykupu. Tak powstał Program Budownictwa Czynszowego 1998-2002.

Program został stworzony przez Zespół ds. tworzenia i gospodarowania mieszkaniowym zasobem w gminie Warszawa-Centrum, powołany uchwałą nr 123/XVI/95 z 27 kwietnia 1995 r.. Miał być przeznaczony dla osób trochę lepiej uposażonych niż standardowi najemcy zasobu komunalnego. W latach 1998–2002 oddano do użytku budynki w pięciu lokalizacjach: przy ulicach Ząbkowskiej, Meissnera, Abramowskiego, Marii Kazimiery i Mickiewicza.

Z perspektywy mieszkańców kluczowy element programu był bezprecedensowy. Wejście w stosunek najmu wiązało się ze znaczącym wkładem i stratą finansową po stronie najemców. Narzucono nam wyzbycie się dorobku życia, czy to poprzez zdanie mieszkań własnościowych, czy intratnych mieszkań komunalnych (możliwych wówczas do wykupu z bonifikatą), czy przekazywanie własności swoich mieszkań na rzecz poprzednich najemców w celu ich relokacji (często łączone ze spłatą ich długów).

Judge signing documents at desk with focus on gavel, representing law and justice.
zrzut ekranu 2026 03 17 o 21.48.15

Czym jest Miejski Eksperyment Mieszkaniowy (MEM)?

W drugiej połowie lat 90. Warszawa stanęła przed problemem: za mało mieszkań komunalnych i za dużo rodzin czekających w kolejce. Władze miasta wpadły na pomysł — stworzą program, w którym jedno mieszkanie rozwiąże problem dwóch rodzin.
Zasada była prosta: oddajesz swoje dotychczasowe mieszkanie (własnościowe, spółdzielcze lub komunalne) → miasto przekazuje je rodzinie z kolejki → Ty dostajesz najem w nowym, dużym lokalu z obietnicą stabilności i przyszłego wykupu.
Nowych najemców wyłaniano w przetargu, w którym ustalano stawkę czynszu. Czynsz był rynkowy — ok. 400% stawki komunalnej. To nie była pomoc socjalna. To była transakcja: oddajesz majątek — dostajesz najem.

lokale
+
mieszkańców
budynków w Warszawie
%
większy czynsz

Dwie ścieżki naboru

Aby uzyskać mieszkanie, należało wnieść wkład majątkowy na rzecz miasta lub poprzednich najemców, co realizowano za pomocą dwóch krzywdzących ścieżek

01

Ścieżka 1 – Przekazanie majątku miastu

Przekazanie miastu prawa do dotychczasowego lokalu (hipotecznego, komunalnego lub spółdzielczego) w zamian za najem. Warto wyraźnie podkreślić, że oddanie lokalu (niezależnie od jego rodzaju) nigdy nie było bezwartościowe – wiązało się ze znaczącym wkładem i stratą finansową po stronie najemców. Zrzekano się praw do mieszkań (np. na Ochocie czy Powiślu), które w tamtym czasie można było wykupić na własność z ogromną bonifikatą lub za które – ze względu na atrakcyjność budynków – deweloperzy wypłacali później wysokie rekompensaty. Oddając te lokale, mieszkańcy zrzekli się realnego kapitału.

02

Ścieżka 2 – Przekazanie majątku na rzecz poprzednich najemców (tzw. ścieżka wymiany)

Bezprecedensowy mechanizm, w którym miasto uzależniało podpisanie z nami umowy najmu od przekazania – kosztem naszego dorobku życia – praw własności do naszych prywatnych mieszkań bezpośrednio na rzecz dotychczasowych najemców tych lokali. Gmina bezkosztowo pozbywała się w ten sposób problemu relokacji i znalezienia lokali zamiennych dla tych osób (często będących dodatkowo dłużnikami miasta), przerzucając ten ciężar bezpośrednio na nas. Co więcej, w wielu przypadkach mechanizm ten był łączony z dodatkowym wymogiem spłaty przez wchodzącego najemcę zadłużenia czynszowego, jakie pozostawił po sobie poprzedni lokator.

Czy przekazanie lokalu na inną osobę było prywatną transakcją?

„Miasto rozporządziło moim mieniem, wykorzystując mój prywatny majątek jako „walutę” do sfinansowania swojego ustawowego obowiązku relokacji lokatorów. Wyręczyłem gminę z konkretnego wydatku budżetowego, co w świetle prawa stanowi o jej bezpodstawnym wzbogaceniu. Celem mojej umowy nie była prywatna darowizna na rzecz innej osoby, lecz spełnienie warunku Miasta, bez którego nie otrzymałbym najmu. Miasto było architektem i jedynym beneficjentem tej transakcji.” – najemca Mickiewicza 65

zrzut ekranu 2026 03 18 o 22.24.50

Art. 405 KC „Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to było niemożliwe, do zwrotu jej wartości.”
Art. 65 § 2 KC – „W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.”
Celem umów nie była prywatna darowizna na rzecz innej osoby, lecz spełnienie warunku Miasta, bez którego nie otrzymalibyśmy najmu. Miasto było architektem i jedynym beneficjentem tej transakcji.

Co nam obiecano?

  • Stabilny najem na czas nieokreślony
  • Prawo do dziedziczenia najmu (art. 691 Kodeksu cywilnego)
  • Perspektywę wykupu mieszkania, gdy inwestycja się miastu zwróci
  • Gwarancje rządowe — Sekretarz Stanu MRiT w 2018 r. na posiedzeniu Senatu potwierdził kontynuację najmu po śmierci najemcy

NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA

DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ

MEDIA O NAS

„Miejski Eksperyment Mieszkaniowy w Warszawie. MEM, w którym nie ma nic śmiesznego” — Rzeczpospolita, 9.03.2026
// ZOBACZ ARTYKUŁ //

„Polacy stracą mieszkania, bo wszyscy zostali wrzuceni do jednego worka w nowej ustawie rządowej” — Infor.pl, 10.03.2026
// ZOBACZ ARTYKUŁ //

RZECZYWISTOŚĆ PO LATACH

Na dziś stan faktyczny i prawny wygląda następująco:
Jesteśmy lokatorami na podstawie umowy najmu z miastem, a mieszkania zostały płynnie „wchłonięte” do ogólnego zasobu komunalnego.
W tle od lat istnieje systemowa tendencja ustawodawcza do „ujednolicania zasobu” oraz okresowej weryfikacji dochodów, do której dąży ustawodawca.

Stanowisko lokatorów:

Nie negujemy potrzeby nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów jako takiej. 

Podkreślamy, że nasz tytuł najmu powstał w wyniku szczególnego programu, w którym zaistniał rzadki ekwiwalent po stronie mieszkańców (wyzbycie się mienia na rzecz miasta lub poprzednich najemców, co zwalniało gminę z ciężaru zapewnienia im lokali zamiennych). Dlatego narzucanie nam mechanizmów typowych dla pomocy mieszkaniowej „dla najuboższych” bez specjalnych wyłączeń jest głęboko niesprawiedliwe.

marii-kazimiery-2jpg

OCZEKIWANIA LEGISLACYJNE

Mając na uwadze sprawiedliwość społeczną i ochronę praw słusznie nabytych, oczekujemy

  • Utrzymania poprawek Komisji Infrastruktury

przywracających gminom prawo do stosowania bonifikat (druk 1318).

  • Wyłączenia lokali programowych z rygorów UD313

w szczególności z weryfikacji majątkowej, dostępu do ksiąg wieczystych oraz ograniczeń dziedziczenia najmu

  • Systemowego zamknięcia „Eksperymentu Mieszkaniowego”

umożliwienia wykupu wszystkich lokali programowych (w tym powyżej 80 m²) z uwzględnieniem pełnej rekompensaty za wniesiony wkład majątkowy oraz potencjalnych bonifikat. Trwanie w obecnym stanie zawieszenia jest niekorzystne zarówno dla najemców, jak i dla miasta.

  • Wprowadzenia ustawowej definicji „lokalu programowego”

obejmującej lokale, w których warunkiem najmu było wyzbycie się mienia na rzecz gminy lub podmiotów wskazanych przez gminę (w tym poprzednich najemców).

  • Uznania przekazania mienia za wkład na poczet ceny wykupu

wartość mienia przekazanego poprzednim najemcom lub miastu musi być zaliczana na poczet ceny sprzedaży lokalu po zwaloryzowaniu.

KONSEKWENCJE DLA PAŃSTWA I SAMORZĄDU

Zignorowanie powyższych faktów doprowadzi do lawiny procesów sądowych o bezpodstawne wzbogacenie gminy. Upadek podstawy prawnej (causa) pierwotnego przekazania majątku zmusi nas do żądania zwrotu zwaloryzowanej wartości oddanych mieszkań oraz nadpłaconych czynszów, co może skutkować kwotą co najmniej kilkuset milionów złotych. Podkreślamy, że brak bonifikaty oznacza również, iż miasto pozostanie właścicielem budynków o rosnących kosztach utrzymania — budynki z lat 1998–2002 mają już 24–28 lat i w perspektywie 5–10 lat wymagać będą wielomilionowych nakładów remontowych (dachy, elewacje, instalacje, windy).

Aspekt prawny

Dowiedz się więcej o aspektach prawnych związanych z naszym tematem.

DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ

Nie stój z boku, działaj z nami!

Dołącz do społeczności broniącej praw najemców.
Stowarzyszenie Mickiewicza 65 wspiera mieszkańców wszystkich budynków Programu Budownictwa Czynszowego 1998-2002, tj. przy ul. Adama Mickiewicza 65, Marii Kazimiery, Ząbkowskiej, Meissnera oraz Abramowskiego w Warszawie.

Dołącz do nas
Przewijanie do góry