Aspekt prawny

„Oddaliśmy miastu własne mieszkania (lub przekazaliśmy naszą własność poprzednim najemcom, zdejmując z gminy ciężar ich relokacji i długów), płaciliśmy wielokrotnie podwyższony, licytowany rynkowo czynsz, a teraz państwo chce nas zrównać z beneficjentami pomocy socjalnej, odebrać naszym rodzinom prawo do dziedziczenia najmu i inwigilować nas w księgach wieczystych.”

Urban layers: buildings, windows, and verdant shadows under a clear sky.

Licytacja rynkowa i charakter cywilnoprawny

Warto z całą mocą podkreślić, że wysokość „czynszu wolnego” nie była ustalana na zasadach pomocy socjalnej, lecz w wielu przypadkach stanowiła wynik rynkowej licytacji stawek czynszu pomiędzy oferentami startującymi w przetargu. Taki mechanizm bezsprzecznie nadawał tym umowom charakter ściśle cywilnoprawny i rynkowy. Potwierdza to ugruntowane orzecznictwo warszawskich sądów powszechnych zapadające w sprawach uczestników tego programu, w którym sądy wielokrotnie stwierdzały bezskuteczność narzucania stawek czynszu przez miasto. Co więcej, legalność i w pełni wolnorynkowy charakter tej procedury potwierdza wprost Zarządzenie nr 1949/98 Prezydenta m.st. Warszawy z 18 września 1998 r. w sprawie zasad organizowania przetargu na najem lokali wolnych o powierzchni przekraczającej 80 m² za zapłatą czynszu wolnego. Akt ten stanowił bezpośrednią realizację ówcześnie obowiązującej ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. (Dz. U. z 1998 r. nr 120 poz. 787). Zrównywanie dziś tych wolnorynkowych, historycznych umów z przydziałami pomocy społecznej jest całkowitym fałszowaniem historii

Złamanie obietnic i zawiedzenie oczekiwań mieszkańców

Z dokumentów historycznych wyłania się jasna „umowa społeczna” programu, która została przez miasto złamana

Ekwiwalentność świadczeń

Mieszkańcy oddali realną wartość (prawo do innego lokalu na rzecz miasta lub poprzednich najemców, zwalniając gminę z obowiązku ich relokacji) w zamian za stabilny tytuł najmu w nowych budynkach, bez traktowania ich jak beneficjentów „pomocy społecznej”

Odrębność od klasycznego zasobu

Wysoki czynsz wolny i brak kryterium dochodowego/metrażowego w momencie wejścia oznaczały inny typ relacji z gminą

Perspektywa zamknięcia eksperymentu

Ówczesne przepisy dopuszczały sprzedaż tych lokali. Perspektywa ta była nie tylko mglistą obietnicą, ale twardym zapisem umownym. W §3 ust. 2 umów najmu (m.in. dla ul. Mickiewicza) wprost zapisano, że: „zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemców…”. Stanowiło to decydujący warunek, dla którego mieszkańcy decydowali się wejść w ten stosunek najmu z miastem. Pojawia się mocny postulat (poparty Oświadczeniem Senatorów RP), by na poziomie ustawowym wprowadzić przepisy umożliwiające wykup lokali >80 m² oddanych w trybie przetargu (z bonifikatą uzasadnioną nakładami), „żeby sprawiedliwie zakończyć nieudany eksperyment”.

Odebranie ustawowych gwarancji ochronnych z 2018 roku

Nasze prawa nabywane były nie tylko w umowach, ale również sankcjonowane prawem państwowym. Kiedy w 2018 r. nowelizowano ustawę o ochronie praw lokatorów (wprowadzając mechanizmy weryfikacji dochodów i tzw. nadmetrażu), ustawodawca w przepisach przejściowych nowelizacji z 22 marca 2018 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 756 – art. 16 ust. 2) celowo i świadomie wyłączył stosowanie tych represyjnych rygorów do umów zawartych przed 21 kwietnia 2019 r. Państwo polskie dało nam wówczas ustawową gwarancję, że prawo nie będzie działać wstecz. Obecny projekt ustawy UD313 brutalnie cofa te gwarancje, niszcząc zaufanie obywateli do stałości prawa.

Ukryte koszty miasta i precedens z Łodzi

Płacony przez najemców wysoki czynsz z powodzeniem zamortyzował miastu koszty inwestycji. Co więcej, rozwiązanie tego „eksperymentu” jest prawnie możliwe, co udowodniło miasto Łódź. W 2016 r. (uchwała nr XXX/776/16) Łódź uregulowała sytuację identycznego programu, pozwalając najemcom na wykup lokali z bonifikatą. Zablokowanie tej samej ścieżki w Warszawie jest decyzją wyłącznie polityczną. Co więcej, wyłączenie tych lokali z zasobu miejskiego (wykup) i utworzenie Wspólnot Mieszkaniowych zdjęłoby z barków m.st. Warszawy gigantyczne koszty kapitalnych remontów wadliwie zbudowanych bloków, szacowane nawet na 35-40 mln zł.

ZAGROŻENIA

Projekt UD313 oraz Druk sejmowy 1318 sygnalizują dalsze „usprawnianie” logiki ujednolicania zasobu, co generuje potężne ryzyka.

01

Weryfikacja dochodowa jako narzędzie nacisku

Już dziś art. 21c ustawy przewiduje weryfikację i sankcje czynszowe. Projekt UD313 znacznie zaostrza te mechanizmy (m.in. cykliczność co 3 lata dla wszystkich umów na czas nieoznaczony). Zastosowanie tego wobec najemców „eksperymentalnych” jest retrospektywnym uderzeniem w warunki ekonomiczne programu, w którym na wejściu świadomie zrezygnowano z kryterium dochodu.

02

Krucha tarcza ochronna na tu i teraz (Art. 10 i Art. 21d projektu)

Dla żyjących najemców głównych projekt wprowadza furtkę: przepisów o okresowej weryfikacji dochodów (art. 21c) nie stosuje się do najemców, którzy zawarli umowę po „przeniesieniu przez najemcę na gminę prawa własności innego lokalu lub spółdzielczego prawa do lokalu”. UWAGA: Zapis ten jest podwójnie dziurawy. Po pierwsze – nie chroni tych, którzy przekazali swoje mieszkania na rzecz poprzednich najemców (niejednokrotnie spłacając dodatkowo ich długi). Po drugie – dyskryminuje i całkowicie pomija osoby, które w przetargu przekazały miastu swoje dotychczasowe mieszkania komunalne (ustawa literalnie wymienia tylko własność i spółdzielcze prawo do lokalu). Dla tej grupy mieszkańców weryfikacja z art. 21c oraz drastyczne podwyżki czynszu uderzą natychmiast. Dodatkowo nowy art. 21d pozwala gminie na stałe wyłączenie takich gospodarstw z weryfikacji w treści umowy najmu, jednak ochrona ta znika w momencie śmierci najemcy.

03

Dyskryminacja i łamanie Konstytucji RP

Zaproponowane w UD313 (art. 10) zwolnienie z weryfikacji dochodowej wyłącznie tych osób, które oddały własność, przy jednoczesnym dyskryminowaniu osób, które oddały intratne mieszkania komunalne lub przekazały majątek na rzecz poprzednich najemców (zdejmując z gminy ciężar ich relokacji i ewentualnych długów), to książkowy przykład łamania art. 32 Konstytucji RP (zasada równości). Ponadto, wygaszanie naszych umów i inwigilacja majątkowa stanowią bezprawną ingerencję w prawa majątkowe nabyte drogą cywilnoprawnego ekwiwalentu, co narusza art. 21 ust. 1 oraz art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP. Należy w tym miejscu przywołać przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 12 stycznia 2000 r. (sygn. akt P 11/98), wydany na kanwie przepisów regulujących najem w okresie powstawania naszych programów czynszowych. Trybunał wyraźnie wskazał, że ograniczenia swobody umów i czynszu nie mogą być stosowane w sposób pozbawiający stronę „minimalnego substratu praw nabytych”. Objęcie po ponad 20 latach naszych umów — zawartych na zasadach w pełni rynkowych, w zamian za nieodwracalne świadczenia majątkowe — reżimem „socjalnej” weryfikacji UD313 jest uderzeniem w istotę ekwiwalentności transakcji i logikę konstytucyjną wyrażoną w orzeczeniu TK.

04

„Dziedziczność najmu” – uderzenie w rodziny (Art. 18a, 18b)

Projekt wprost wskazuje na „problem” dziedziczności najmu wynikający z art. 691 k.c.. Zgodnie z projektowanym Art. 18a ust. 1, w przypadku śmierci najemcy stosunek najmu wygasa. Bliscy nie wejdą już w prawa zmarłego. Będą mieli zaledwie „roszczenie o zawarcie nowej umowy”, które będzie wiązało się z drobiazgową weryfikacją majątkową i natychmiastowym, drastycznym podniesieniem czynszu w przypadku przekroczenia widełek dochodowych. Oznacza to utratę stabilności mieszkaniowej dla bliskich, mimo że pierwotni najemcy „zapłacili” za mieszkanie dorobkiem życia.
Narzucanie rygorów z nowej ustawy UD313 – w tym wygasania umowy po śmierci i weryfikacji majątkowej – stanowi rażące naruszenie art. 2 Konstytucji RP (zasada ochrony praw słusznie nabytych) oraz cywilistycznej zasady ekwiwalentności świadczeń. Mieszkańcy nie są dłużnikami systemu opieki społecznej – zawarli z miastem transakcję cywilnoprawną, zrzekając się własnego mienia. Nowa ustawa próbuje działać wstecz, unieważniając tamtą umowę społeczną.

05

Odbieranie mieszkań za inny majątek i inwigilacja (Art. 21b)

Projekt (Art. 21b) zmusza do raportowania posiadania innych lokali (przy czym nie rozróżnia lokali mieszkalnych od np. niemieszkalnych/usługowych) lub domów jednorodzinnych w pobliskiej miejscowości pod groźbą 6-miesięcznego wypowiedzenia umowy. Gmina zyska ustawowe prawo weryfikowania mieszkańców w rejestrach Ksiąg Wieczystych. Jeśli gmina ustali majątek, umowa zostanie wypowiedziana zaledwie w miesiąc (nowy art. 21b ust. 5b). Uderza to w uczestników dawnych programów, którzy nie mieli zakazu posiadania innego majątku i w międzyczasie inwestowali (np. biorąc kredyty dla dzieci). Dla przykładu posiadanie prawa do lokalu usługowego także będzie w sprzeczności z oczekiwaniami gminy.

06

Ryzyko miasta – Opcja zwrotu lokali

Wejście w najem opłacone własnym majątkiem nie było w założeniach ograniczone czasowo do jednego najemcy – z założenia prawo to mieliśmy dziedziczyć. Jeśli miasto lub państwo na mocy nowej ustawy (UD313) chce zmieniać reguły gry w trakcie trwania umowy, wyrzucać najemców lub odbierać ich dzieciom prawo do kontynuacji najmu, mamy twarde prawo żądać zadośćuczynienia. Sprawiedliwym rozwiązaniem w przypadku chęci pozbycia się najemcy przez miasto jest zwrot przekazanego na wejściu lokalu mieszkalnego (obliczenie i zwrot jego wartości rynkowej zwaloryzowanej np. z roku 2006 na rok 2026). W przypadku zerwania założeń ekonomicznych przez miasto, upada podstawa prawna (causa) pierwotnego przekazania majątku. Stanowi to klasyczny przypadek bezpodstawnego wzbogacenia się gminy kosztem majątku obywateli. Skutkuje to prawem do wystąpienia z roszczeniem o powrót własności rzeczy do pierwotnego właściciela lub wypłatę gigantycznych odszkodowań przez m.st. Warszawę.

07

Ryzyko utraty bonifikat (Druk 1318)

W naszym przypadku bonifikata przy wykupie nie jest przywilejem, lecz formą rozliczenia majątkowego za wkład wniesiony przy wejściu do programu. Likwidacja bonifikat oznaczałaby, że państwo najpierw przejęło nasz majątek, przez wiele lat pobierało zawyżony czynsz, a na końcu wymusi wykup za 100% ceny rynkowej, całkowicie ignorując wniesiony przez nas wkład.

ZASADNICZE POSTULATY

Mając na uwadze specyfikę i genezę powstania naszych stosunków najmu, stanowczo wnosimy o uwzględnienie następujących postulatów

01.

Wyodrębnienie kategorii „lokali programowych” (czynszowych z lat 1998-2002)

Systemowym postulatem, który uzdrawia sytuację, jest wprowadzenie w art. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nowej definicji prawnej: „lokalu programowego”. Kategoria ta musi precyzyjnie obejmować lokale oddane w najem, w których umowa opierała się na stawkach czynszu wolnego (przetargowego), a warunkiem jej zawarcia było: przeniesienie przez najemcę, jego poprzednika prawnego lub osobę bliską prawa własności, spółdzielczego prawa do lokalu, zrzeczenie się lokalu komunalnego, wniesienie partycypacji finansowej albo przeniesienie prawa na rzecz poprzedniego najemcy (z jednoczesną spłatą jego zadłużenia wobec gminy lub bez takiej spłaty). Tylko stworzenie takiej prawnej definicji pozwoli na czyste wyłączenie nas w kolejnych artykułach ustawy spod rygorów weryfikacji majątkowej, zakazu dziedziczenia (art. 18a) czy wypowiadania umów po sprawdzeniu ksiąg wieczystych (art. 21b), chroniąc absolutnie wszystkich uczestników eksperymentu.

02.

Wyłączenie lokali programowych spod rygorów nowelizacji (Art. 21b, 18a, 18b)

Domagamy się kategorycznego wyłączenia najemców lokali programowych oraz ich zstępnych spod opresyjnych rygorów projektowanej ustawy. W szczególności wnosimy o:
● Odstąpienie od stosowania projektowanego art. 21b (inwigilacja w księgach wieczystych i możliwość wypowiadania umów najmu za posiadanie innego tytułu prawnego).
● Odstąpienie od stosowania projektowanych art. 18a i 18b (wygaśnięcie umowy po śmierci najemcy głównego). Wobec tej szczególnej grupy najemców należy bezwzględnie pozostawić w mocy prawo do dziedziczenia najmu na dotychczasowych zasadach wynikających z art. 691 Kodeksu cywilnego.

03.

Złamanie publicznych zobowiązań rządu

Projekt w obecnym kształcie stoi w jawnej sprzeczności z obietnicami złożonymi lokatorom przez stronę rządową. Podczas posiedzenia połączonych komisji senackich w dniu 5 marca 2018 r. ówczesny Sekretarz Stanu MRiT, K. Smoliński, publicznie gwarantował, że w przypadku dziedziczenia omawianych lokali „nie zawiera się nowej umowy, tylko wstępuje się w ten stosunek, który już istnieje”. Projekt UD313 łamie te deklaracje. (Źródło: Stenogram Senatu RP z 5.03.2018 r.: https://www.senat.gov.pl/download/gfx/senat/pl/senatkomisjeposiedzenia/7619/stenogram/121iw_egz_3.pdf

04.

Usunięcie niekonstytucyjnej luki w przepisach przejściowych (Art. 10 i dodawany Art. 21d)

Obecny projekt ustawy zwalnia z weryfikacji dochodowej jedynie wąską grupę najemców. Wnosimy o pilne rozszerzenie wyjątków w art. 10 ust. 1 pkt 2 projektu. Wyłączenie to musi bezwzględnie obejmować również najemców, którzy w zamian za uzyskanie najmu zdali miastu swoje prawa do lokali własnościowych (hipotecznych) oraz komunalnych, a także osoby, które na żądanie gminy przekazały własność swoich lokali na rzecz poprzednich najemców (zdejmując z miasta ustawowy obowiązek zapewnienia im lokali zamiennych, a niejednokrotnie spłacając również ich zadłużenie). Różnicowanie ochrony najemców „eksperymentalnych” wyłącznie na podstawie formy prawnej oddanego niegdyś mienia jest działaniem głęboko niesprawiedliwym i łamie konstytucyjną zasadę równości wobec prawa

05.

Ochrona zaufania obywatela do państwa i zakaz wstecznego działania prawa

Wymieniona wyżej grupa lokali powstała na podstawie szczególnego, rynkowego programu miejskiego. Warunkiem wejścia w stosunek najmu było nieodpłatne wyzbycie się własnego majątku na rzecz gminy (lub na rzecz poprzednich najemców, zwalniając gminę z obowiązku ich relokacji) oraz wieloletnie opłacanie tzw. czynszu wolnego. Zmuszanie następców prawnych tych najemców do przechodzenia przez procedury weryfikacji „socjalnej” i narzucanie im nowych stawek czynszu drastycznie łamie zasadę ekwiwalentności prawnej i uderza w zaufanie obywatela do państwa.

06.

Umożliwienie systemowego „zamknięcia eksperymentu”

Zgodnie z postulatami wysuwanymi już w 2021 r. przez Senatorów RP, wnosimy o wdrożenie mechanizmów ustawowych umożliwiających sprawiedliwy wykup omawianych mieszkań przez ich wieloletnich najemców (również lokali o powierzchni pow. 80 m²). Wykup ten powinien uwzględniać stosowną bonifikatę za przekazane na wejściu do programu mienie prywatne oraz poniesione przez lokatorów nakłady.(Źródło: Oświadczenie Senatorskie z 27.05.2021

07.

Utrzymania poprawek Komisji Infrastruktury

przywracających gminom prawo do stosowania bonifikat (druk 1318).

Zignorowanie powyższych postulatów i brak wprowadzenia jasnych wyłączeń dla najemców „programowych” wywoła chaos prawny. Wypowiadanie umów lub odbieranie praw nabytych zstępnym doprowadzi do lawiny procesów sądowych wytaczanych samorządom przez lokatorów z żądaniem zwrotu przejętych od nich przed laty majątków oraz roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia się gmin

Nie stój z boku, działaj z nami!

Dołącz do społeczności broniącej praw najemców.
Stowarzyszenie Mickiewicza 65 wspiera mieszkańców wszystkich budynków Programu Budownictwa Czynszowego 1998-2002, tj. przy ul. Adama Mickiewicza 65, Marii Kazimiery, Ząbkowskiej, Meissnera oraz Abramowskiego w Warszawie.

Dołącz do nas